Дорогие соседи, доброго всем вечера!

Сегодня в ящике обнаружил новый опус от инициативной группы. Суть его в следующем:
- на прошлом собрании присутствовали собственники всего 29 помещений из 289, соответственно, организация ТСЖ не удалась;
- избран некий Совет дома из 5 человек - по одному от каждого подъезда;
- самое интересное - феерическая калькуляция затрат ТСЖ, позволяющая экономить аж 50698р в месяц;
- мы платим непонятно за что, в подвале вода, а на уровне 7 этажа - трубы котельной, широкие анонимные народные массы против Жилсервиса и т.д. Все плохо, нас спасет только ТСЖ и никто кроме ТСЖ.

Мне по работе приходится вплотную иметь дело с бюджетами на содержание зданий. Они хоть и не жилые, но с лифтами, вывозом мусора, уборщицами, электриками и прочими радостями. Поэтому к смете от инициативной группы есть несколько вопросов. Инициативная группа в курсе существования этого форума, поэтому, надеюсь, даст на них ответы. Решать вопросы в форуме намного удобнее и конструктивнее, чем на непонятных собраниях раз в месяц. Итак, вопросы (кому не интересно читать вопросы - прочтите, пожалуйста, вывод внизу, выделенный жирным):

1. Вывоз мусора. 3500р за контейнер - цена нормальная. Но почему учтен только 1 контейнер? Если не ошибаюсь, мы пользуемся тремя контейнерами - один стоит около 1го подъезда (со стороны ул.Маяковского), второй около 2го подъезда (во "дворе"), а третий - около выезда из нашего "двора". И вывозятся они практически ежедневно. При этом наш дом еще не до конца заселен. Поэтому в смету надо закладывать не 1 контейнер раз в 2 дня, а минимум 2 контейнера ежедневно, т.е. в 4 раза больше. Иначе наша территория быстро украсится кучками из мусорных пакетов, не поместившихся в контейнеры. Т.е. получаем не 2,40р с метра, а 9,61р. Разница 7,21р.

2. Персонал (управляющий за 80 тыр, главбух за 40 тыр, 2 дворника по 15 тыр, 5 уборщиц по 15 тыр, 4 диспетчера-лифтера по 20 тыр, 2 техника по 25 тыр = 355 тыр в месяц на всех). Хотелось бы видеть не просто фразы "оклады высокие для Юбилейного", а соответствующие исследование, обзоры рынка труда и т.д. Мне, например, скавка для управляющего кажется сильно завышенной, а для главбуха и техников-универсалов - заниженной. И вообще я не понимаю, зачем делать зарплаты выше рынка? Зарплаты должны быть по рынку, а для повышения качества труда все нормальные организации используют системы премирования. Помимо этого по персоналу возникает целая гамма вопросов:

3. Я не совсем понимаю, что будут делать 5 уборщиц??? При графике 2/2 и с учетом отпусков и больничных это 16 человеко-часов в день. Т.е. более 3 часов на подъезд. Получается ежедневная генеральная уборка?

4. Какой график работы будет у 4 лифтеро-диспетчеров? Смогут ли они эффективно совмещать охрану дома с осмотром и "диспетчеризацией" лифтов?

5. Как 2 техника могут совмещать функции электрика, теплотехника, водопроводчика и еще и ремонтного рабочего? Согласно правилам техники безопасности все электротехнические работы (даже замену лампочек) должны выполнять как минимум 2 человека (на случай, если одного ударит током). Если у нас будет всего 2 человека, то это будет означать, то как минимум на период из отпусков весь дом будет без электриков.

6. Собирается ли ТСЖ платить налоги и взносы с зарплат? Или все зарплаты будут черными, а ТСЖ будет заниматься "обналичкой"? Сейчас ставка взносов с зарплат составляет 34%, регресс ставки скажется только на управляющем. В следующем году будет в лучшем случае 20% и регресса ставки, возможно, не будет даже у управляющего. Помимо этого существуют определенные страховые взносы в соц.страх. Для обслуживания недвижимости это 0,6%. Итого минимум 20,6% от суммы зарплат (355 тысяч), т.е. 73 тысячи в месяц, не учтенные в смете. А это дополнительные 3,35р с метра. При этом надо понимать, что все указанные зарплаты - это суммы gross, т.е. из них будет вычитаться НДФЛ.

7. Почему-то в смете отсутствуют какие-либо премиальные выплаты. Получается, что абсолютно никакой мотивации для персонала не предусмотрено?

8. Математическое действие по вычитанию расходов Жилсервиса на охрану из расходов ТСЖ на зарплату - за гранью добра и зла. Видимо, составитель сметы хотел сказать, что ТСЖ не придется тратиться на охрану, т.к. у него в штате будут состоять 4 лифтеро-диспетчера. Тут надо учитывать 2 обстоятельства. Во-первых, охранник из ЧОПа и лифтеро-диспетчер в соответствии с законом обладают различными полномочиями. Например, если охранник видит, что кто-то в 4 часа ночи выносит из подъезда телевизор, то он по закону в праве задержать этого человека до прибытия полиции. Лифтеро-диспетчер имеет право только вызвать полицию и грустно проводить глазами счастливого обладателя телевизора. Во-вторых, зарплата и налоги лифтеро-диспетчеров (80 тысяч + налоги = 96 тысяч, что больше, чем 90 тысяч на охрану) учтены в ТСЖ по статье "техобслуживание". А охрана у Жилсервиса проходит по отдельной статье. По тарифу на техобслуживание есть определенные ограничения. Вполне может получиться, что ТСЖ превысит эти ограничения. И придется нам остаться без лифтеро-диспетчеров... В общем, не стоило уменьшать расходы ТСЖ на зарплату на 90 тысяч. Т.е. реально тариф с метра должен был быть выше на 4,12р.

9. Если мы не хотим периодически платить штрафы в трудовую инспекцию, то наши работники должны проходить периодические медосмотры - обязательно при приеме на работу, далее 1 раз в 1-2 года (электрики чаще, дворники реже). Медосмотры стоят около 3000р за осмотр 1 работника. В смете их нет.

10. Техобслуживание (ТО) лифтов. 49 тыр за ТО 10 лифтов и 10 тыр на ремонт. Ставка в 4,9 тыр за лифт в месяц - очень даже неплохая. Но необходимо учитывать, что лифты у нас не OTIS и не ThyssenKrupp. Продукцию Щербинского завода почему-то обслуживать соглашаются далеко не все организации. Поэтому хотелось бы видеть документ от "Королев лифт", где указано, что за 49 тысяч в месяц они будут проводить ТО не абстрактных 10 лифтов, а именно 5 пассажирских и 5 грузовых лифтов производства Щербинского завода.

11. Как все успели заметить, грузовые лифты часто ломаются, у них бываю сбои в программе работы и т.д. Это требует периодических вызовов лифтеров из обслуживающей организации (наши несертифицированные лифтеро-диспетчеры, скорее всего, по условиям договора не будут иметь права ковыряться во внутренностях лифта). Более того, вызова лифтера потребует практически любой ремонт лифта. 10 тысяч в месяц на 10 лифтов - это 1 тысяча на лифт. Скорее всего, этого не хватит и на один вызов. Так что расходы по статье будут больше.

12. Просьба больше не писать в сметах фразы "можно получить экономию на счет...". Приводите расчет - сколько и за счет чего конкретно можно сэкономить. И самое главное - сколько надо сейчас потратить, чтобы потом начать экономить?

13. По остальным статьям хотелось бы видеть не фразы "без изменений", а конкретные цифры. Жилсервис может выставлять по 4 копейки с метра за дератизацию, но тратить на нее намного больше и компенсировать это превышение за счет какой-нибудь уборки МОП. А у ТСЖ там тариф и так выше крыши получается.

14. А еще у ТСЖ будет банковский счет, который стоит денег, будут комиссии за внесение наличных на этот счет, комиссии за перечисление или выдачу зарплат, будут налоги с доходов, будет 1С, которую надо обслуживать и обновлять... много чего еще будет, но ничего из этого в смете нет.

ИТОГО: тариф Жилсервиса 24,39р. Тариф ТСЖ: 22,07р с метра. Эту сумму надо поправить на нормальный вывоз мусора (+7,21р), на уплату зарплатных налогов и взносов (+3,35) и на несправедливо вычтенные из зарплаты работников расходы на охрану (+4,12р). Итого получается 36,74р с метра, что на 12,35р больше, чем у Жилсервиса. Если смотреть в масштабах всего дома (21852,8 кв.м.), то разница получается 270 тысяч в месяц НЕ в пользу ТСЖ. Надо не забывать, что Жилсервис еще берет плату за охрану, но это всего 90 тысяч в месяц, т.е. все равно получается, что с ТСЖ мы будем тратить на 180 тысяч в месяц больше. А в год это 2,16 МИЛЛИОНА (более 7 тысяч с квартиры). При этом у нас в расходах учтено далеко не все...

Я в целом не против идеи ТСЖ, но платить лишних 7 тысяч в год как-то не хочется. Если инициативная группа действительно хочет создать ТСЖ, то надо как следует поработать над сметой, чтобы после создания ТСЖ не выяснилось, что оказывается, надо платить налоги. Работать над сметой лучше прямо на форуме - чтобы все видели, как идет процесс, и задавали свои вопросы.

Также очень хочется узнать, насколько изменился проект Устава ТСЖ? В нем все еще предусмотрена возможность получения Товариществом кредитов и займов и возможность строительства каких-то построек?